１．外国人は日本の土地・不動産を購入できるのか

一般の土地・建物は、外国人であることだけを理由に全面禁止されていません

現行制度では、外国人又は外国法人であることだけを理由に、 一般の土地や建物の所有が全国一律に禁止されているわけではありません。

法務省は、外国に住所を有する外国人又は外国法人が 所有権の登記名義人となる場合の登記手続と必要書類を公表しています。 不動産を取得した場合は、権利関係を公示し、 第三者に対抗するため、通常は所有権移転登記を行います。 ^{［６］ ［７］}

海外居住者・外国法人では追加書類が必要になることがあります

外国に住所を有する外国人又は外国法人が不動産の登記名義人となる場合は、 日本国内に住所を有する個人・法人とは異なる資料が 必要になることがあります。

• 本国又は居住国の政府が作成した住所証明書
• 公証人が作成した住所証明書と旅券の写し
• 外国語資料の日本語訳
• 外国法人の設立準拠法国、所在地及び法人資格に関する資料
• 国内連絡先に関する情報又は国内連絡先がない旨の情報
• 外国人所有者のローマ字氏名に関する資料

不動産会社、金融機関その他の取引関係者から、 本人確認、法人資格、株主・実質的支配者、取引目的、 購入資金の出所及び海外送金経路について 追加資料を求められることもあります。

非居住者は外為法上の報告を確認する必要があります

外為法上の「非居住者」が日本国内の不動産を取得する場合、 取引の内容や当事者の状況に応じて、 外為法上の報告が必要になることがあります。 ここでいう居住者・非居住者は、国籍だけで決まる概念ではありません。 また、外為法上の報告制度と、 不動産取得の許可制度は同じものではありません。 ^［１２］

農地・森林・重要区域には別の制度があります

一般の土地・建物を取得できることと、 農地、森林又は重要施設周辺の土地を 同じ条件で取得・利用できることは別問題です。

• 農地： 農地法上の許可要件があり、 投資目的の農地取得は認められません。
• 森林： 地域森林計画対象森林の取得後、 原則として９０日以内の届出が必要です。
• 重要区域： 重要土地等調査法に基づく調査、利用規制又は 事前届出の対象となる場合があります。
• 水源地・地下水： 自治体条例による地下水採取の許可・届出等を 確認する必要があります。

購入できることと、予定事業に使用できることは別です

２．政府が検討する外国人の土地取得ルールとは

検討会の名称

内閣官房には、 「外国人による土地取得等のルールの在り方検討会」 が設置されています。

• 第１回：２０２６年３月４日
• 第２回：２０２６年４月９日
• 第３回：２０２６年４月３０日
• 第４回：２０２６年７月２１日

出典：内閣官房 「外国人による土地取得等のルールの在り方検討会」 ^［１］

骨太の方針２０２６で示された方向

「経済財政運営と改革の基本方針２０２６」では、 安全保障等の観点から、外国人の土地取得等のルールの骨格を ２０２６年夏に取りまとめること、 重要土地等調査法の執行体制を強化することが示されています。

また、地下水の適正な保全・利用を確保する仕組みや、 土地の取得・利用に関する情報把握と監督の制度について、 法制化を含めて検討するとされています。 ^［２］

検討されている主な項目

第１回検討会資料等では、 次のような項目が論点として示されています。 ^［３］

• 土地を取得した者の国籍、住所、居住地その他の所有者情報
• 外国法人の設立国、代表者、役員、株主及び実質的支配者
• 土地の取得目的及び取得後の利用状況
• 防衛施設等の重要施設周辺
• 国境離島及びその他の離島
• 水源地域、森林及び地下水の採取・利用
• 行政機関が保有する情報の連携
• 取得後の調査、立入検査、監督、勧告及び命令の在り方
• 投資協定、経済連携協定等の国際約束との整合性

許可制は「検討の選択肢」であり、決定事項ではありません

政府資料では、規制内容の選択肢として、 許可制、審査付き事前届出制、立入検査等が例示されています。 また、対象者についても、日本人・外国人を問わず対象とするか、 外国人に限定するかが検討事項とされています。

したがって、現段階で 「外国人向けの全国一律の許可制が決定した」 又は 「外国人は日本の土地を購入できなくなる」 と断定することはできません。

２０２６年７月２２日時点で未決定の主な事項

• 全国一律の許可制を導入するか
• 外国人だけを対象とするか
• 対象とする土地、建物、地域又は面積
• 居住用・投資用・事業用不動産をどのように区分するか
• 取得前審査と取得後調査をどのように組み合わせるか
• 不許可、利用中止又は是正命令の具体的要件
• 制度の施行日及び経過措置
• すでに取得済みの不動産への適用関係

３．重要土地等調査法とは

重要土地等調査法の正式名称は、 「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の 利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」 です。

防衛関係施設、海上保安庁施設、 一定の原子力関係施設・空港等の重要施設及び 国境離島等の機能を阻害する土地・建物の利用を 防止することを目的としています。 ^［４］

利用状況調査

内閣府は、指定区域内の土地・建物について、 所有者、利用者、利用目的及び利用状況等を調査できます。 必要に応じて、関係行政機関や地方公共団体等から 情報提供を受ける仕組みがあります。

機能阻害行為に対する勧告・命令

指定区域内の土地等が、 重要施設又は国境離島等の機能を阻害する方法で 利用されている場合、国は利用中止等を勧告し、 勧告に従わない場合には命令を行うことができます。

内閣府の公表によると、 ２０２６年３月３１日現在、 勧告・命令は実施されていません。 ^［５］

特別注視区域の届出は全国一律の許可制ではありません

外国人だけを対象とする法律ではありません

重要土地等調査法は、 外国人だけを対象とする制度ではありません。 指定区域、利用状況、取引する権利及び面積等によって適用され、 日本人及び日本法人も対象になります。

横浜・神奈川で不動産を購入又は賃借する場合も、 契約前に内閣府の重要土地ウェブ地図で 最新の区域指定を確認することが重要です。

４．土地取得と経営・管理ビザは別の制度

不動産を購入しただけでは経営・管理ビザを取得できません

土地、マンション、事務所ビル、店舗又は倉庫を購入しても、 それだけで在留資格「経営・管理」が 許可されるわけではありません。

入管審査では、実際の経営・管理活動、資本金等、 常勤職員、日本語対応、申請者の経歴、事業計画、 事業所、許認可、資金形成、 事業の安定性及び継続性等が総合的に確認されます。 ^［８］

経営・管理ビザのために不動産購入が 必須というわけでもありません

経営・管理ビザでは、 実際の事業活動を行う事業所を確保する必要があります。 しかし、事業所を申請者又は会社が 所有していることまでは必須ではありません。

予定事業に適した賃貸事務所、店舗、倉庫、工場等について、 継続的かつ適法な使用権限と事業実態を説明できれば、 賃貸物件も事業所として審査対象になり得ます。

購入物件でも事業所要件を満たさないことがあります

• 管理規約で事務所・店舗利用が禁止されている
• 住居専用であり、実際の経営活動を行えない
• 会社が使用できる状態で引き渡されていない
• 事業規模に対応した面積、設備又は 従業員の執務場所がない
• 他の事業者又は住居部分との区分が不明確である
• 予定事業に必要な営業許可を取得できない
• 在留申請時点で物件を継続使用できる根拠がない

不動産投資と日本での経営・管理活動は同じではありません

不動産を保有し、値上がりや賃料収入を受けるだけの投資活動と、 日本国内で継続的に事業を経営・管理する活動は同じではありません。

不動産賃貸業や不動産管理業を事業として行う場合でも、 物件数、管理体制、常勤職員、事業所、取引先、 収支計画、業務内容及び経営者本人の活動実態を 具体的に説明する必要があります。

５．経営・管理ビザの事業所要件

事業のために継続して使用できる場所が必要です

事業所は、会社の本店所在地として 登記されているだけでは足りません。 実際の経営・管理活動に継続して使用でき、 会社又は事業者に適法な使用権限があることを 資料で説明します。

• 所在地が具体的に特定されている
• 事業用として継続使用できる契約又は権利がある
• 事業規模に対応した面積、設備及び執務環境がある
• 他の会社、利用者又は住居部分との区分を説明できる
• 常勤職員が勤務できる環境がある
• 予定事業に必要な営業許可を取得できる
• 実際に業務を開始又は継続できる状態にある

自宅兼事務所

現在の出入国在留管理庁の案内では、 改正後の事業規模等に応じた事業所を 確保する必要があることから、 自宅を事業所と兼ねることは 原則として認められない と明示されています。 ^［８］

改正前の古い事例やウェブ記事だけを根拠に、 「居室を区切れば自宅兼事務所で申請できる」と 判断しないことが重要です。

レンタルオフィス・シェアオフィス

レンタルオフィス又はシェアオフィスという名称だけで、 必ず許可又は不許可になるわけではありません。 次の点を事業内容と合わせて個別に確認します。

• 専用区画又は実質的に独立した執務場所があるか
• 契約期間、更新条件及び使用時間に継続性があるか
• 法人登記及び予定事業が契約上認められているか
• 常勤職員が勤務できる広さと設備があるか
• 業務資料、顧客情報及び個人情報を 適切に保管できるか
• 郵便物、電話、来客及び会社表示を管理できるか
• 他の利用者との区分及び 実際の使用状況を説明できるか

バーチャルオフィス

住所利用、郵便転送又は電話転送だけで、 実際の執務場所を使用できないバーチャルオフィスでは、 経営活動を行う事業所の実態を 立証することが一般に困難です。

ただし、サービス名称だけで判断するのではなく、 実際に提供される専用スペース、使用権限、 契約内容及び業務実態を確認します。

賃貸借契約上の使用目的

賃貸借契約が「住居専用」となっている場合、 会社の所在地として登記できたとしても、 事業所として適法・継続的に 使用できるとは限りません。

• 事務所、店舗、倉庫、工場等として使用すること
• 法人又は予定する事業者が使用すること
• 実際に行う事業内容
• 法人登記の可否
• 看板、郵便受け、内装工事及び設備設置の可否
• 常勤職員、来客、商品及び車両の出入り
• 転貸又は無断の第三者使用に該当しないこと

事業所の実態を説明する資料

• 売買契約書又は賃貸借契約書
• 土地・建物の登記事項証明書
• 物件の平面図及び区画図
• 建物外観、入口、室内、各区画及び設備の写真
• 会社名又は屋号の表示、郵便受け
• 机、椅子、パソコン、電話その他の業務設備
• 電気、通信、保険その他の契約資料
• 管理会社又は所有者による事業利用承諾書
• 管理規約及び使用細則
• 営業許可証又は許可申請関係資料

看板、電話又は机が一つあれば足りるというものではありません。 契約、設備、使用状況及び事業内容が 相互に整合していることが重要です。

業種によって必要となる場所・設備が異なります

６．不動産を取得しても予定事業ができない場合

外国人の不動産購入が法律上可能であっても、 具体的な物件を予定事業に使えるとは限りません。

マンションを購入すれば 飲食店や民泊を始められるわけではありません

区分所有建物を取得しても、管理規約、建物用途、 用途地域、消防、保健所の施設基準、 旅館業法又は住宅宿泊事業法等への 適合を確認する必要があります。

中古車輸出会社では 事務所と車両置場を分けて確認します

中古車輸出や自動車販売を行う場合、 経営管理を行う事務所と、 車両を保管・搬出入する場所が 別に必要になることがあります。 空き地を取得しただけで、車両置場、洗車場、 整備場又は作業場として使用できるとは限りません。

契約後に問題が分かると大きな損失になります

• 手付金を返還してもらえない
• 違約金又は早期解約費用が発生する
• 内装・設備工事費が無駄になる
• 営業許可を取得できない
• 入管へ事業所の実態を立証できない
• 開業及び在留申請のスケジュールが遅れる
• 在留資格が不許可でも 賃料、ローン又は管理費が残る

７．外国人経営者が物件契約前に確認すべき事項

８．よくある質問

９．トミーズリーガルサービス行政書士事務所の支援内容

１０．まとめ

• 現時点で、外国人による 全国一律の土地取得禁止はありません。
• 政府は、安全保障、所有者情報、土地利用、 地下水等の観点から、新たなルールを検討しています。
• 許可制、対象者、対象地域及び施行日は、 記事確認時点で確定していません。
• 重要土地等調査法は、外国人だけではなく、 指定区域内の土地利用や一定の取引を対象とします。
• 不動産所有と経営・管理ビザは、 目的・管轄・審査内容が異なる別制度です。
• 不動産購入だけで 経営・管理ビザを取得することはできません。
• 経営・管理ビザのために、 不動産購入が必須というわけでもありません。
• 物件契約前に、事業利用可能性、許認可、 事業所要件及び在留申請時期を 確認することが重要です。

参考にした一次情報

以下の公的機関の原文を、 ２０２６年７月２２日に確認しました。

1. 内閣官房： 外国人による土地取得等のルールの在り方検討会 。 第１回２０２６年３月４日、 第２回４月９日、第３回４月３０日、 第４回７月２１日。 確認日：２０２６年７月２２日。
2. 内閣府： 経済財政運営と改革の基本方針２０２６ 。 ２０２６年７月２１日閣議決定。 確認日：２０２６年７月２２日。
3. 内閣官房： 外国人による土地取得等のルールの在り方検討会・ 第１回資料３ 。 ２０２６年３月４日。 確認日：２０２６年７月２２日。
4. 内閣府： 重要土地等調査法 及び 特別注視区域における届出制度 。 届出様式は２０２６年４月１日変更。 確認日：２０２６年７月２２日。
5. 内閣府： 勧告・命令の実施状況について 。 ２０２６年３月３１日現在。 確認日：２０２６年７月２２日。
6. 法務省民事局： 外国居住の外国人や外国法人が所有権の 登記名義人となる登記の申請をする場合の 住所証明情報について 。 ２０２３年１２月２０日公表。 ２０２４年４月１日以後の申請に適用。 確認日：２０２６年７月２２日。
7. 法務省民事局： 令和６年４月１日以降にする 所有権に関する登記の申請について 。 初回掲載２０２４年３月１日、 更新２０２４年１２月２０日。 確認日：２０２６年７月２２日。
8. 出入国在留管理庁： 在留資格「経営・管理」に係る 上陸基準省令等の改正について 。 ２０２５年１０月１６日施行。 FAQは２０２６年６月２６日更新。 確認日：２０２６年７月２２日。
9. 農林水産省： 令和６年に外国法人等により取得された農地は 全国の農地面積の０．００４％ 。 ２０２５年９月１６日公表。 確認日：２０２６年７月２２日。
10. 林野庁： 森林の土地の所有者届出制度 。 ２０２６年４月１日から 国籍等を含む届出事項に改正。 確認日：２０２６年７月２２日。
11. 内閣官房水循環政策本部事務局： 地下水採取を規制している条例及び 外国人等による地下水採取事例に関する調査結果 。 ２０２５年１２月１６日公表。 確認日：２０２６年７月２２日。
12. 日本銀行国際局： 外為法の報告制度について 。 ２０２６年４月版。 確認日：２０２６年７月２２日。
13. 国土交通省近畿地方整備局： 用途地域 。 確認日：２０２６年７月２２日。
14. 神奈川県警察： 古物営業許可申請手続 。 ２０２６年７月１０日更新。 確認日：２０２６年７月２２日。